各位领导、各位嘉宾、同志们：

大家下午好！

我个人认为，世界各国的房地产业经历了好几个完整的周期——一个完整的周期要有上坡、也要有下坡。我在人民银行研究货币政策的时候，我国的房地产业一直在走上坡路。2000年起，国务院决定把房地产作为经济发展的支柱产业，房地产业一直走到了现今的高位横盘直至下行，当前处于回调调整期。

我特别赞同会议的主题。房地产横盘之后的调整，方向在哪里？就是绿色低碳发展。

那么，绿色发展、节能减排、应对环境气候变化，如何跟房地产业调整结合起来？过去金融和房地产是双轮驱动的。那么，在新的阶段该怎样融合发展？

一、绿色金融为何需要支持房地产业低碳转型

绿色金融有两大板块，一是“纯绿色”的绿色金融，所支持的对象已经达到了深绿纯绿的程度，已接近或达到净零排放。二是转型金融。转型金融所支持的实体产业对象有技术路径确保减污降碳并能够逐步实现碳减排，最终实现超低排放甚至净零排放。

（一）房地产建筑业是碳排放大户，需要进行绿色低碳转型。

建筑的全过程，从建材生产、运输，建造，运行，直至拆除，整个过程碳排放量占到全国碳排放总量的50.6%。其中，建材生产碳排放量占28%，建筑建造期排放量占1%，建筑运行排放量占21.6%。建筑拆除排放量占1%。

那么，怎样实现建筑碳减排？

在建材生产环节，我们可以通过技术创新、科技创新发展绿色建材、绿色交通。在建筑建设过程当中，大力发展装配式建筑可以更好地达到碳减排效果。在建筑运行期间，各种节能降耗减排降碳措施都是值得应用的。

实现碳达峰碳中和战略，对房地产业而言，如何低碳转型使其达到净零排放是一个值得努力的方向。这也是绿色金融要思考的方向——怎样用市场资本促进房地产业低碳转型。

（二）房地产建筑业绿色低碳转型，需要新增建设成本。

一般而言，新建绿色建筑比传统普通建筑成本要高一些。一星级、二星级、三星级绿色建筑，以及超低能耗建筑、净零排放建筑甚至碳中和建筑，各自增加的成本幅度都不一样。

在湖州调研的时候，我发现了一个好的情况。湖州建设的成套绿色建筑虽然成本贵了很多，但是当地老百姓抢着接受它。特别是夏天，当地既湿又热，而绿色低碳建筑展示出了与传统建筑相比自身的优越性，进而解决了绿色建筑成本高和满足人们幸福感之间的问题。

（三）新增成本的细项，部分能短期内回收成本（如空调能效），部分回收成本时间长，需要绿色金融支持。

与传统建筑资金周期不一样，绿色低碳建筑资金周期有其特点。通过调研我们发现，绿色低碳建筑虽然前期一次性投资大，但是后续很多成本都下降了。有些新的绿色低碳建筑在隔音、节水、节能、绿色能源、自我能量转化等方方面面都有潜力。

（四）绿色金融、绿色低碳建筑、社会效益三重关系是绿色金融支持绿色建筑的基础。

金融、建筑和社会之间存在互动关系。绿色低碳建筑能够增加成本，绿色金融能够提供低成本的融资来促使它建成。同时，绿色低碳建筑通过绿色施工赋能，赋予人民健康的居住空间增强幸福感，既有经济效益，也有社会效益。这样，绿色低碳建筑不管是卖掉、收回还是收取租金，都能够保证一定的收益。绿色低碳建筑实现了碳减排，节约了碳汇，为社会作出贡献，节约的这部分通过交易还可以获得了收益。同时，现在政府给予相关补贴支持，形成了一个三角型良性循环。

二、绿色金融如何支持房地产绿色低碳转型

（一）国家碳达峰碳中和政策是绿色金融实施的基础。

《中共中央 国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》于2021年10月24日发布，其中提出提升城乡建设绿色低碳发展质量。按照这一文件要求，房地产业要考虑这些元素。同日《国务院关于印发2030年前碳达峰行动方案的通知》印发，文件就“城乡建设碳达峰行动”提出，推进城乡建设绿色低碳转型。倡导绿色低碳规划设计理念。加强县城绿色低碳建设。建设绿色城镇、绿色社区。

2021年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推动城乡建设绿色发展的意见》。文件提出，以城乡建设绿色发展为目标，加强顶层设计，编制相关规划。

2022年3月，住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》明确，在推动绿色城市建设方面，要开展绿色低碳城市建设，树立建筑绿色低碳发展标杆。结合建筑节能与绿色建筑工作情况，制定绿色低碳城市建设实施方案和绿色建筑专项规划，明确绿色低碳城市发展目标和主要任务，确定新建民用建筑的绿色建筑等级及布局要求。

（二）绿色金融方面的扶持政策。

2013年前，原银监会出台了“绿色信贷指引”，2013年发布“绿色信贷统计制度”，将建筑节能及绿色建筑纳入节能环保项目及服务贷款统计范围。2015年发布“能效信贷指引”，将建筑节能纳入能效信贷业务的重点服务领域。

2015年人民银行、发展改革委分别发布了《绿色债券支持项目目录》（2015年版），将绿色建筑纳入支持范围。

2019年七部委联合发布《绿色产业指导目录（2019）年版》，将建筑节能与绿色建筑纳入支持范围。

2021年人民银行、发展改革委、证监会联合印发《绿色债券支持项目目录》（2021年版），将我国的绿色项目标准与欧洲的达成一致、统一起来。这意味着，目录里的绿色项目可以在国际上申请发行绿色债券，国际投资机构也可以在我国债券市场进行绿色投资。

这么多政策在支持绿色建筑发展，为什么落不了地？中观和微观环节上有一些结合点是值得我们思考的。

为什么绿色金融支持不了传统建筑？传统建筑只有成本投入，缺乏碳减排数据支撑。绿色债券支持绿色建筑，房企必须按要求定期披露节水、节电、碳减排量和污染物排放等环境信息数据，后续还要坚持社会监督。如果做不到这一点，就存在风险，影响市场对绿色建筑进行投资的信心。现在和未来新阶段的房地产，从规划期间开始就要思考这些事情。

建筑从设计阶段就要规划好碳排放数据的测量、记录、存储。施工所用建材生产过程中碳减排量是多少，是如何实现减排的。施工建设建设期间碳减排量又是多少，建成后运营期间碳减排量是多少。设计时就要考虑这些问题。

绿色金融政策优惠体系已陆续推出。比如，建设期项目有绿色信用债、绿色开发贷、绿色供应链ABS、绿色保险、综合能源管理公司金融专项支持等，但如何把“绿色”做足很关键。再比如，出售类项目有绿色按揭以及绿色公积金贷款。现在绿色按揭讲究还本付息的同时，还要有绿色的减碳的行动。绿色公积金贷款利率更低，也要有绿色低碳行动作为支撑。还比如，持有类项目有绿色CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）融资和绿色REITS。

三、绿色金融支持绿色低碳建筑的挑战和思路

（一）建筑低碳的界定和监督。

建筑绿色、低碳，必须用数据说话。比如，人民银行碳减排工具贷款利率低至1.75%。商业银行可以用绿色低碳资产如房地产资产，兑换人民银行的1.75%的利率。大型商业银行通常加一个点到2.75%，小型商业银行一般加两个点到3.75%。但是，这一利率极难获取。因为减碳要做到可计算、可核算、可跟踪。商业银行不仅要让服务的房地产项目做到，而且自身也要做到。所以，房地产项目用绿色低碳数据对接金融货币政策工具，就要满足这些要求。

（二）如何落实绿色金融支持绿色建筑政策细则的问题。

绿色低碳建筑要算出哪些方面是与传统建筑差异价值所在。试点城市可以将绿色低碳建筑，或房地产行业转型作为试点，从建筑材料生产到建筑拆除整个产业链进行探索。

前两天，我到江西一家企业调研，特斯拉不要它们的产品，为什么呢？特斯拉要求供应商提供整个生产过程碳排放和碳减排的数据，它们提供不了。江西以火电为主，绿色能源占比较低。它们直接受到影响。

（三）建筑低碳的成本问题。

通过绿色金融的低成本资金支持，先将一次性相对投入较大的绿色低碳建筑整个产业链形成绿色的供应链体系，从整个链条看整体环节的设计和支持，从中摸排各个方面有没有降低成本的可能。这些都是值得探索的。

（四）建筑低碳的收益问题。

建立全国性、区域性碳市场，收益权可交易可抵押。

总体来看，绿色低碳建筑这个新产业新方向值得探索，绿色金融也在尝试与之更好地结合。

谢谢！